+7 (495) 332-37-90Москва и область +7 (812) 449-45-96 Доб. 640Санкт-Петербург и область

Перечень неотделимых улучшений арендованного имущества

Перечень неотделимых улучшений арендованного имущества

Неотделимые улучшения объектов аренды: налог на имущество Автор: Н. Гашеева, руководитель отдела методологии и контроля качества компании BDO Unicon Outsourcing На что обратить внимание при налогообложении неотделимых улучшений арендованной недвижимости, в том числе в ситуации, когда база по такому объекту определяется как кадастровая стоимость. Данная формулировка подразумевает учет таких капитальных вложений неотделимых улучшений на балансе арендатора до момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю, поскольку именно арендатор признается лицом, произведшим капитальные вложения, приносящие ему экономические выгоды. Для исключения ошибок при определении налоговой базы по налогу на имущество но и не допуская излишней уплаты налога бухгалтер должен правильно квалифицировать: - объект аренды, в котором производятся улучшения, в качестве движимого или недвижимого имущества; - вложения в арендованное имущество в качестве отделимого или неотделимого улучшения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Неотделимые улучшения арендуемого имущества: исчисление налога на прибыль

Подход налоговых органов к оценке неотделимых улучшений арендованного имущества не соответствует экономическому смыслу налога на прибыль. Правовой режим неотделимых улучшений арендованного имущества регулируется статьей ГК РФ. В этой статье идет речь об обязанности арендодателя в ряде случаев компенсировать арендатору стоимость улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для имущества. Из этой нормы следует, что неотделимые улучшения арендованного имущества не являются вещью или иным имуществом.

Соответственно арендатор не может передать неотделимые улучшения арендодателю по окончании срока аренды независимо от предмета аренды; арендодатель может быть только обязан компенсировать их стоимость, если иное не предусмотрено договором.

До 1 января года неотделимые улучшения рассматривались как капитальные вложения в арендованное имущество и признавались основными средствами как в бухгалтерском учете, так и при налогообложении прибыли.

Таким образом, стоимость неотделимых улучшений списывалась на расходы арендатора постепенно, через механизм амортизации. С введением в действие главы 25 НК РФ изменился подход законодателя к определению основных средств при исчислении налога на прибыль. Так, пункт 1 статьи НК РФ признает амортизируемым имущество, находящееся у налогоплательщика на праве собственности.

Соответственно неотделимые улучшения арендованного имущества не могут быть основными средствами у арендатора, поскольку право собственности на неотделимые улучшения у арендатора не возникает. В связи с этим возникает вопрос: может ли арендатор учесть затраты на улучшения арендованного имущества, необходимые прежде всего для самого арендатора, в качестве расходов при определении базы по налогу на прибыль?

Позиция налоговых органов достаточно определенна — стоимость неотделимых улучшений, не компенсированная арендодателем, не включается в расходы арендатора при исчислении налога на прибыль. Попутно отметим, что в тех случаях, когда арендодатель компенсирует стоимость неотделимых улучшений, у арендатора не возникает затрат. В дальнейшем мы будет рассматривать только ситуацию, когда у арендодателя нет обязанности компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений.

Доводы налоговых органов Основной довод, которым оперируют налоговые органы, состоит в том, что если арендодатель не компенсирует стоимость неотделимых улучшений, происходит безвозмездная их передача арендатором арендодателю. Так, в письме МНС России от Однако при этом необходимо выяснить, передает ли арендатор арендодателю неотделимые улучшения как имущество работы, услуги, имущественные права.

Мы уже отмечали, что неотделимые улучшения нельзя рассматривать как вещь или иное имущество с точки зрения гражданского законодательства. Поэтому было бы неправильно утверждать, что арендатор передает неотделимые улучшения как имущество, поскольку они таковым не являются. Нельзя рассматривать неотделимые улучшения и как имущественное право, поскольку в рассматриваемой ситуации у арендатора не возникает никаких прав соответственно у арендодателя отсутствуют обязанности в отношении проведенных неотделимых улучшений.

Крайне затруднительно говорить в такой ситуации и о передаче работ. Даже если арендатор проводит неотделимые улучшения собственными силами, результат этих работ, во-первых, передается по истечении определенного времени после их проведения; во-вторых, к моменту передачи этот результат может в значительной степени утратить свои потребительские свойства.

Оригинальная точка зрения высказана в письме Минфина России от Обратившись к определению услуги, которое дано в статье 38 НК РФ, мы увидим, что под услугой в целях налогообложения понимается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе этой деятельности. Таким образом, для оказания услуги характерна одновременность возникновения определенных результатов и их потребления. Но особенность проведения неотделимых улучшений как раз и состоит в том, что при вложении средств в арендуемое имущество, даже если и рассматривать это как определенного рода деятельность, результаты потребляются самим арендатором, поскольку в первую очередь эти улучшения он делает в собственных интересах.

Арендодатель получает доступ к улучшенному предмету аренды значительно позже, по окончании срока аренды. Соответственно возникает временной разрыв между возникновением результатов деятельности неотделимые улучшения и их предполагаемым потреблением, что противоречит определению услуги и опровергает позицию налоговых органов.

Таким образом, вывод налоговых органов о возможности применения пункта 16 статьи НК РФ к неотделимым улучшениям арендованного имущества противоречит буквальному смыслу этой нормы.

Следует отметить, что позиция арендатора как налогоплательщика еще более упрочняется, когда договором аренды предусматривается обязанность арендатора устранить все проведенные улучшения и вернуть предмет аренды в том виде, в каком он был получен. В этом случае у контролирующих органов вообще нет оснований говорить о том, что неотделимые улучшения, какой бы смысл ни вкладывался в это понятие, передаются арендатором арендодателю.

Другой довод налоговых органов против признания стоимости неотделимых улучшений в качестве расходов при исчислении налога на прибыль состоит в том, что такие затраты являются затратами на достройку, дооборудование или реконструкцию арендуемого имущества. Поскольку затраты на достройку, дооборудование, реконструкцию основных средств не относятся к текущим затратам, а должны увеличивать первоначальную стоимость основных средств по правилам пункта 2 статьи НК РФ, то арендатор не вправе учитывать затраты на создание неотделимых улучшений арендованного имущества при исчислении базы по налогу на прибыль.

В ряде случаев неотделимые улучшения не могут быть квалифицированы как достройка, дооборудование или реконструкция арендованного имущества. Если в аренду сдано офисное помещение, а арендатор провел улучшения, необходимые для нормального использования этого помещения, то, как правило, соответствующие работы не изменяют назначения арендованного помещения, изначально предназначенного для сдачи в аренду, проведение этих работ не будет вызвано повышенными нагрузками и или другими новыми качествами помещения.

В этом случае не возникнут признаки достройки или дооборудования, обозначенные в пункте 2 статьи НК РФ. Но даже в тех случаях, когда неотделимые улучшения заведомо можно рассматривать как результат достройки, дооборудования или реконструкции арендованного имущества, это не может быть препятствием для учета стоимости этих улучшений при исчислении налога на прибыль арендатором.

Объясняется это следующим. Таким образом, должна изменяться первоначальная стоимость основного средства, подвергшегося изменениям. В тех же случаях, когда налогоплательщик улучшает арендованное имущество, у него нет основного средства, первоначальная стоимость которого могла бы быть увеличена на сумму произведенных затрат арендованное имущество не является собственностью налогоплательщика, и он не может увеличить его первоначальную стоимость.

Поэтому статья НК РФ в принципе не может быть использована в ситуации с неотделимыми улучшениями, так как предусматривает увеличение первоначальной стоимости основного средства. Следует отметить, что статья НК РФ, предусматривающая увеличение стоимости основного средства по результатам его реконструкции, не содержит абсолютного запрета на включение соответствующих затрат в расходы при исчислении налогооблагаемой прибыли. Из нее следует лишь то, что такие затраты нельзя признавать в целях налогообложения единовременно, но вполне допустимо списывать постепенно, через механизм амортизации, по правилам статьи НК РФ.

С этой точки зрения арендатор-налогоплательщик, учитывающий стоимость неотделимых улучшений в качестве своих расходов постепенно, не только не нарушит буквы закона, но и будет действовать в полном соответствии с его духом. Аргументы арендатора в споре с налоговым органом Позиция налоговых органов в вопросе о признании стоимости неотделимых улучшений в качестве расходов арендатора не основывается на буквальном содержании норм главы 25 НК РФ. В то же время такая позиция порождает риск возникновения споров между налогоплательщиком и налоговым органом.

Поэтому налогоплательщик, принявший решение о включении стоимости неотделимых улучшений в состав расходов при исчислении налога на прибыль, должен ясно представлять, какие именно нормы НК РФ могут обосновывать его точку зрения. Необходимо обратить внимание на то, что амортизация не относится к единственному виду расходов, принимаемых к вычету при исчислении налога на прибыль, что следует из пункта 2 статьи НК РФ. Согласно подпункту 1 и подпункту 4 пункта 2 статьи НК РФ в состав таких расходов могут быть включены, в частности, материальные и прочие расходы.

Подпункт 49 пункта 1 статьи НК РФ также подчеркивает принципиальную открытость перечня расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль. Поэтому отсутствие у налогоплательщика права начислять амортизацию на стоимость неотделимых улучшений никак не препятствует признанию стоимости неотделимых улучшений в качестве расходов по другим основаниям, предусмотренным главой 25 НК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов. При этом затраты должны быть обоснованными и документально подтвержденными. Перечень затрат, которые не могут быть включены в расходы ни при каких обстоятельствах, прямо установлен статьей НК РФ.

Из всего этого следует, что в состав расходов при исчислении базы по налогу на прибыль могут быть включены любые затраты за исключением перечня затрат, предусмотренного статьей НК РФ на деятельность, направленную на получение дохода, при документальном подтверждении и обоснованности фактических затрат.

С учетом того, что перечень расходов, учитываемых при налогообложении прибыли, не является закрытым, расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества, используемого в предпринимательской деятельности арендатора, могут быть учтены в составе прочих расходов арендатора, связанных с производством и реализацией.

Все это в конечном итоге означает, что отсутствие права начислять амортизацию по неотделимым улучшениям не исключает возможности включения затрат на улучшение арендованного имущества в состав прочих расходов на основании подпункта 49 пункта 1 статьи НК РФ.

Несомненно, учет стоимости неотделимых улучшений при исчислении базы по налогу на прибыль не в последнюю очередь зависит от фактических обстоятельств. В каждом конкретном случае налогоплательщик должен оценивать проведенные им неотделимые улучшения с точки зрения их соответствия критериям, установленным пунктом 1 статьи НК РФ. Однако, по нашему мнению, принципиальная возможность учета стоимости неотделимых улучшений при исчислении базы по налогу на прибыль не может подвергаться сомнению.

В завершение необходимо обратить внимание на следующее. Согласно пункту 3 статьи 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.

Подход налоговых органов к вопросу неотделимых улучшений приводит к тому, что налогоплательщик, понесший затраты, соответствующие критериям статьи НК РФ, никогда не сможет учесть их при налогообложении прибыли. Такой подход никак не соответствует экономическому смыслу налога на прибыль, который в этом случае превращается в налог на доходы.

Это обстоятельство лишний раз подчеркивает принципиальную допустимость учета стоимости неотделимых улучшений при исчислении базы по налогу на прибыль. Изменения предусматривают отнесение к амортизируемому имуществу капитальных вложений в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя. При этом капитальные вложения, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

Таким образом, после вступления в силу указанных изменений возможности арендатора по включению в состав своих расходов стоимости неотделимых улучшений значительно сократятся.

Если НК РФ в действующей редакции допускает единовременное включение стоимости неотделимых улучшений в состав расходов арендатора, то новая редакция будет предусматривать единственный способ признания таких расходов — только в течение всего срока аренды и только исходя из норм амортизации, установленных для арендованного имущества.

Неотделимые улучшения объектов аренды: налог на имущество

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Автор: Степанов С. На примере судебных решений рассмотрим некоторые наиболее актуальные ситуации. Согласно п. Отношения сторон при заключении договора аренды регулируются гл.

Компаниям нередко приходится проводить ремонтные работы в арендованном помещении с целью его доводки для собственных нужд. В этой статье мы расскажем, при каких условиях результат проведенных работ следует считать неотделимыми улучшениями и как они учитываются в целях налогообложения у арендатора.

Улучшения могут быть отделимые или неотделимые. В статье узнаете чем отличаются отделимые улучшения от неотделимых, как их отразить в бухгалтерском и налоговом учете. Такой вывод можно сделать на основании статей , ГК. Чаще всего работы по улучшению осуществляются с целью усовершенствования арендуемого имущества, придания ему новых свойств, качеств, расширения его функциональных возможностей, улучшения его технических характеристик и пр.

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

У арендодателя есть семь дней, чтобы в письменной форме ответить на полученное уведомление. Он может согласиться или отклонить предложение. Если арендодатель соглашается, то стороны переходят на второй этап. Оценка будущего объема работ. Когда согласие получено — арендатор может на основе своего плана заказывать стандартизованную проектную документацию. Она должна соответствовать всем действующим строительным нормам и правилам. Если разработанная проектная документация будет отличаться от первоначального плана арендатора, то её нужно отправлять на повторное утверждение арендодателю. Если последний не против новых поправок, то своё согласие он должен выразить в письменной форме на новом документе. Если новшества недопустимы — арендодатель об этом также должен уведомить арендатора в письменном виде. На эту процедуру у сторон есть пять рабочих дней.

Как арендатору отразить в учете расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества

Арендатор имеет право улучшить арендованное им имущество. Улучшения могут быть отделимые или неотделимые. Что относится к неотделимым улучшениям К неотделимым улучшениям можно отнести, например, монтаж пожарно-охранной сигнализации, стационарной системы отопления и вентиляции сплит-системы и т. Если улучшение нельзя отделить без вреда для имущества, то такое улучшение является неотделимым например, демонтаж стационарной системы отопления может нанести вред капитальным перекрытиям здания. Что подразумевается под нанесением вреда арендованному имуществу, данная норма законодательства не разъясняет.

Подход налоговых органов к оценке неотделимых улучшений арендованного имущества не соответствует экономическому смыслу налога на прибыль. Правовой режим неотделимых улучшений арендованного имущества регулируется статьей ГК РФ.

Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества В течение срока аренды арендатор может производить улучшения арендованного имущества. Все улучшения арендованного имущества подразделяют на отделимые и неотделимые. Отделимыми считаются такие улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без причинения вреда и использовать отдельно.

Неотделимые улучшения арендованной недвижимости

.

.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

.

Неотделимые улучшения при аренде: важные нюансы и налоговый учет

.

Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

.

.

.

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества.

.

.

Комментарии 4
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. mortnesre

    Полное разочарование! Посмотрел 5 мин, была рассказана полная чушь. пока решил не отписываться

  2. Валентина

    Менять надо систему!

  3. Радован

    Возможно ли 30 процентов на заре битва?

  4. Афанасий

    В внутренних помещениях может случиться всё что угодно, а потом скажут, что так и было.

© 2018-2020 usvacrb.ru