+7 (495) 332-37-90Москва и область +7 (812) 449-45-96 Доб. 640Санкт-Петербург и область

Может ли инвестирование в долевое строительство осуществляться недвижимым имуществом

Может ли инвестирование в долевое строительство осуществляться недвижимым имуществом

Разместил: Егоров Константин Михайлович Строительство, инвестиции, ремонт, перепланировка, снос Долевыми инвесторами могут выступать как физические, так и юридические лица. Документом, регулирующим эти правовые отношения, служит договор о долевом участии в инвестировании строительства жилья. Правовую базу до 1 апреля г. В ГК РФ такого договора, как договор о долевом участии в инвестировании строительства жилья, нет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Отличие договора инвестирования от договора участия

Разместил: Егоров Константин Михайлович Строительство, инвестиции, ремонт, перепланировка, снос Долевыми инвесторами могут выступать как физические, так и юридические лица. Документом, регулирующим эти правовые отношения, служит договор о долевом участии в инвестировании строительства жилья.

Правовую базу до 1 апреля г. В ГК РФ такого договора, как договор о долевом участии в инвестировании строительства жилья, нет. Законы, регулирующие инвестиционную деятельность, также не раскрывают содержание такого договора. Заключение договоров контрактов , выбор партнеров, определение обязательств, любых других условий хозяйственных взаимоотношений, не противоречащих законодательству РСФСР и республик в составе РСФСР, является исключительной компетенцией субъектов инвестиционной деятельности В Законе об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений имеется общая ссылка, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и или государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Пробел в правовом регулировании давал повод для толкования договора об инвестировании как одного из гражданско-правовых договоров, предусмотренных ч. Так, договор о долевом участии в инвестировании в строительство относили к разряду договоров возмездного оказания услуг, строительного подряда, предварительных, купли-продажи недвижимости, простого товарищества. До последнего времени наиболее распространенной точкой зрения было приравнивание договора об участии в инвестировании и договора простого товарищества.

Президиум ВАС РФ опубликовал обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве, и направил для руководства Информационное письмо от 25 июля г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве". Пенсионный фонд РФ в письме от 1 октября г. Приводятся два аргумента: вклады сторон и наличие у них по договору общей цели. По договору простого товарищества договору о совместной деятельности двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону, цели.

Стороны по договору долевого участия в целях осуществления совместной деятельности также вносят и объединяют свои вклады. Важным условием договора простого товарищества является наличие у сторон по договору общей цели. Наличие общей цели означает, что ни одна из сторон не покупает у другой стороны товары, работы или услуги и ни одна из сторон не вправе извлекать прибыль и обогащаться за счет другой стороны.

Это, по мнению Пенсионного фонда РФ, также присуще и договору долевого участия в строительстве. Мошкина, не соглашаясь с данной позицией, выдвигает в качестве контраргументов следующие доводы. В соответствии с ч. Участники договора простого товарищества, таким образом, должны как внести вклады, так и принимать непосредственное участие в деятельности товарищества.

В договоре о долевом участии в инвестировании никто не обязывает долевого инвестора к участию в строительстве, его единственной обязанностью является обязанность оплатить свою долю в строительстве деньгами или иным имуществом. Цель договора простого товарищества - извлечение прибыли всеми его участниками или достижение иной, не противоречащей закону, цели. Что касается получения прибыли, то долевой инвестор по договору об инвестировании ни при каких обстоятельствах не может получить прибыль, так как он лишь финансирует строительство, инвестирует в будущую свою квартиру.

Прибыль он может получить, если продаст свою готовую квартиру по завершении строительства и оформления ее в собственность по цене, превышающей сумму внесенных инвестиций. В то же время основной инвестор инвестиционная компания всегда получает прибыль от такой деятельности, иначе бы она ею не занималась.

Следовательно, цели сторон договора о долевом участии в инвестировании различны. Долевой инвестор по итогам строительства имеет цель получить жилье в собственность для проживания в нем самому с членами своей семьи, а основной инвестор инвестиционная компания инвестирует в строительство жилья денежные средства не для проживания, а исключительно для извлечения прибыли.

Долевые инвесторы заключают договор только с основным инвестором инвестиционной компанией , а друг с другом - нет. То есть этот договор является, как правило, двусторонним. Многосторонняя связь между всеми долевыми инвесторами и основным инвестором отсутствует. Отсюда достижение цели договора - строительство объекта недвижимости - не является условием договоренности сторон.

Инвесторы также не договариваются и о соединении вкладов, свои средства они вносят в инвестиционную компанию.

В договоре о долевом участии в инвестировании строительства жилья нельзя определить общую цель деятельности сторон; ею не может быть строительство части объекта, так как ее достичь можно только при создании всего объекта в целом.

Но строительство объекта в целом также не может являться общей целью деятельности основного инвестора и долевого инвестора, так как размер вкладов каждого из них дает возможность создать лишь часть долю объекта недвижимости. Кроме того, важное отличие состоит в следующем. В соответствии со ст. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.

Если придерживаться позиции отождествления договора простого товарищества и договора о долевом участии в инвестировании в строительство, то предполагается, что построенный объект недвижимости поступает в общую собственность долевого и основного инвесторов. Однако на практике в договорах о долевом участии собственником доли квартиры становится долевой инвестор.

Весь объект по долям переходит в собственность долевых инвесторов. Основной инвестор не получает права собственности на готовый объект. Его выгода состоит в получении разницы между суммой инвестиционных взносов долевых инвесторов и суммой фактических затрат себестоимости строительства объекта недвижимости. Норма п. По этому поводу даются разъяснения в утвержденных Приказом Минфина России от 24 декабря г.

N 68н Указаниях об отражении в бухгалтерском учете операций, связанных с осуществлением договора простого товарищества. В соответствии с этим документом имущество, внесенное участниками договора простого товарищества, учитывается на отдельном балансе у того его товарища, которому в соответствии с договором поручено ведение общих дел участников договора.

Данные отдельного баланса в баланс организации - товарища, ведущего общие дела, - не включаются. При организации бухгалтерского учета товарищ, ведущий общие дела в соответствии с договором простого товарищества, обеспечивает обособленный учет операций по каждому договору простого товарищества и операций, связанных с выполнением своей обычной деятельности. Кроме того, для расчетов по деятельности, связанной с осуществлением договора простого товарищества, открывается отдельный банковский счет.

Для каждого договора простого товарищества открывается отдельный субсчет, внутри которого ведется аналитический учет по каждому из участников договора. В договоре долевого участия в инвестировании ведение совместного бухгалтерского учета и составление единого баланса не предусмотрено.

Стороны юридические лица и предприниматели самостоятельно ведут бухгалтерию по своей деятельности; деятельность по инвестированию, строительству объекта недвижимости учитывается основным инвестором в общем для всей его хозяйственной деятельности бухгалтерском учете. Граждан долевых инвесторов вообще все это мало волнует. Им важно лишь, чтобы строительство было завершено к намеченному сроку, с надлежащим качеством, без повышения стоимости.

Серьезным аргументом в обоснование отличия договора простого товарищества от договора в долевом участии в инвестировании является определение ответственности по этим договорам. Если договор простого товарищества не связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, каждый товарищ отвечает по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело.

По общим обязательствам, возникшим не из договора, товарищи отвечают солидарно. Если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам, независимо от оснований их возникновения". По договору о долевом участии в инвестировании строительства единственной обязанностью долевого инвестора является внесение инвестиций за свою долю в полном объеме и в указанные сроки.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения этой обязанности он подвергается штрафным санкциям и или договор с ним расторгается. Но сам процесс строительства объекта недвижимости не зависит от нарушения условий договора долевым инвестором в связи с незначительностью размера инвестиций в долю по сравнению с масштабами всего строительства.

А вот если основной инвестор начнет работать кое-как, тогда дом просто перестанет строиться и превратится в долгострой или так и останется незавершенкой. Именно поэтому вся ответственность лежит на основном инвесторе, который отвечает за весь ход строительства, включая выбор площадки, получение правоустанавливающих документов, заключение договоров на проектирование, подряд, привлечение инвестиций, сдачу объекта и помощь в оформлении права собственности на квартиры или другую недвижимость.

Исполнение условий договора надлежащим образом для основного инвестора важно и по той причине, что от разумного вложения инвестиций зависит в конечном итоге размер его прибыли, которая до начала строительства просчитывается лишь приблизительно, пусть и с большим процентом вероятности.

Так, в п. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" при рассмотрении конкретного дела было отмечено, что на основании гл.

Поскольку жилой дом должен быть построен по договору о совместной деятельности, в нем не могут устанавливаться сроки выделения доли в этом доме. Следовательно, не может устанавливаться ответственность за несвоевременную передачу в натуре квартир.

Любой инвестиционный контракт предусматривает срок ввода дома жилья в эксплуатацию. Без установления срока ввода ни один инвестор не сможет планировать свою деятельность. Для инвестора очень важно наличие информации об объекте инвестирования.

В данном случае это строительство жилого дома. Он имеет право знать, когда будет закончено строительство. Наиболее распространенной категорией инвесторов являются физические лица, вкладывающие свои денежные средства. Инвестор ставит перед собой цель, которую он стремится решить, вкладывая средства в долевое строительство.

Такой целью является получение в новом доме жилья. Кроме того, по договору простого товарищества важен личностный фактор непосредственного участия в договоре каждого из товарищей.

Так, в соответствии со ст. В договоре долевого участия такого фактора нет. Долевой инвестор может как сам инвестировать, так и за него это может сделать любое другое лицо, физическое или юридическое, и даже государство, например, выдавая ему жилищную субсидию. На любом этапе реализации договора долевой инвестор может уступить свое право требования к основному инвестору другому лицу, заключив соответствующий договор. В связи с вышеизложенным можно сделать вывод, что договор о долевом участии в инвестировании строительства жилья и договор простого товарищества - это два совершенно различных по своей правовой природе договора.

Мошкина предлагает определение договора о долевом участии в инвестировании строительства как сделки, по которой одна сторона - основной инвестор юридическое или физическое лицо направляет собственные и или привлеченные средства на строительство объекта недвижимости, а другая сторона - долевой инвестор принимает участие в процессе инвестирования строительства в части стоимости определенной доли в объекте недвижимости, на которую он по завершении строительства приобретает право собственности.

Сокол инвестиционный договор определяет как договор, по которому одна сторона заказчик обязуется осуществить вложение инвестиций другой стороны инвестора в строительство объекта недвижимости и по окончании передать результат последнему, а инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и оплатить его услуги.

Данные определения имеют один важный недостаток: в них не отражена роль строительной организации-застройщика, которая осуществляет строительство объекта недвижимости. Тем более что договор инвестирования - родовое понятие, объединяющее в себе договоры, направленные как на объединение, так и на предоставление денежных средств для финансирования строительства жилого дома, по окончании которого инвестор приобретает право на получение в нем в собственность жилого помещения.

Объединение ресурсов происходит на начальной стадии, когда инвесторы оговаривают основные условия реализации инвестиционного проекта, в том числе определяют, кто сможет выступить в роли застройщика и заказчика строительства.

Предоставление денежных средств характерно для последующей стадии, когда граждане и юридические лица долевые инвесторы вступают в договорные отношения с основным инвестором либо иным лицом, несущим бремя финансирования строительства и выступающим, как правило, его организатором.

Долевые инвесторы в соответствии с договором передают денежные средства, приобретая при этом право требования на жилые помещения по окончании строительства. Рассматривая вопрос о правовой природе данного договора, необходимо отметить, что эту сделку нельзя отнести к группе сделок, связанных с отчуждением жилых помещений так как на момент заключения договора инвестирования жилья как объекта недвижимости еще не существует.

Договор инвестирования заключается с целью установления гражданских прав и обязанностей. Строительство, в ходе которого создается объект недвижимости, можно отнести к созданию объекта, что является одним из оснований возникновения права собственности, традиционно раскрываемого с помощью трех правомочий: владения, пользования и распоряжения ст.

Соответственно, цель договора инвестирования образуется из двух элементов - материального окончание строительства жилого дома и правового возникновение у заказчика либо инвестора вещного права на возводимый объект. Долевые инвесторы стремятся приобрести в собственность имущество жилье путем финансирования предоставления денежных средств инвестиционного проекта по возведению жилого дома. В результате они удовлетворяют разные потребности, например, извлекают прибыль либо улучшают свои жилищные условия.

Основной инвестор нацелен на окончание строительства жилого дома, то есть на исполнение договора инвестирования и связанного с ним подрядного обязательства.

Квартира как объект внимания в долевом строительстве

Фонтанки, Вопрос: В чем сходство и отличия договоров инвестирования и долевого участия? Каковы основные обязательства сторон по этим договорам? Ответ: Если в качестве инвесторов строительства выступают несколько лиц — юридических или физических — то организовать договорные отношения по строительству апарт-отеля между ними возможно через заключение либо инвестиционного договора договора о совместной деятельности либо договора долевого участия в строительстве. По такому договору застройщик обязуется в оговоренный договором срок построить объект недвижимости и передать его дольщику, а участник долевого строительства обязуется оплатить цену договора и принять построенный объект согласно договору.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает возможность инвестирования не только денежными средствами, но и любым имуществом, имущественными правами. Об особенностях инвестирования материалов для создания собственной недвижимости Вы узнаете из этой статьи. Строительство объектов недвижимости может осуществляться с использованием различных схем организации сотрудничества субъектов инвестиционной деятельности.

Бухучет и отчетность Организацией с застройщиком заключен договор инвестирования в строительство жилых и нежилых помещений. Организация не является ни застройщиком, ни заказчиком, ни подрядчиком. После того как застройщик выполнит все требования, установленные для него Федеральным законом от После этого организация намеревается реализовать свои права на строящиеся помещения по договорам уступки прав требования.

Инвестиции в новостройки

Долевое участие граждан в инвестировании строительства жилья Вот уже более 10 лет как на рынке недвижимости в России появилась и обретает крупные масштабы такая форма приобретения недвижимости, как долевое участие в инвестировании строительства. Долевыми инвесторами могут выступать как физические, так и юридические лица. Документом, регулирующим эти правовые отношения, является договор о долевом участии в инвестировании строительства. В ГК РФ такого договора, как договор о долевом участии в инвестировании строительства жилья, нет. Законы, регулирующие инвестиционную деятельность, также не раскрывают содержание такого договора. Заключение договоров контрактов , выбор партнеров, определение обязательств, любых других условий хозяйственных взаимоотношений, не противоречащих законодательству РСФСР и республик в составе РСФСР, является исключительной компетенцией субъектов инвестиционной деятельности В Законе об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений имеется общая ссылка, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и или государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Пробел в правовом регулировании давал повод для толкования договора об инвестировании как одного из гражданско-правовых договоров, предусмотренных ч. Так, договор о долевом участии в инвестировании в строительство относили к разряду договоров возмездного оказания услуг, строительного подряда, предварительных, купли-продажи недвижимости, простого товарищества. До последнего времени наиболее распространенной точкой зрения было отождествление договора об участии в инвестировании с договором простого товарищества.

Долевое строительство многоквартирных домов

Прежде чем приступать непосредственно к строительству МКД, застройщику необходимо получить на руки разрешение, то есть документ, подтверждающий право данного лица на осуществления указанных работ и устанавливающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка ст. Как правило, такое разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка на основании заявления и представления необходимых документов. Проектная декларация представляет собой носитель информации о самом застройщике и проекте строительства ст. Она в обязательном порядке опубликовывается в СМИ или посредством Интернет не позднее, чем за две недели до момента заключения первого договора долевого строительства. Закон допускает ее неопубликование данными способами, но в этом случае застройщик обязан представлять к ознакомлению декларацию любому обратившемуся к нему лицу.

Схемы договоров В последнее время долевое участие в строительстве как форма улучшения жилищных условий приобретает все большую популярность, как среди населения, так и среди строящих организаций. Застройщики-организации, используя долевое участие, получают возможность привлечения денег для финансирования строительства до сдачи дома в эксплуатацию.

Это может быть обусловлено как особенностями структурирования проекта внутри холдинга, так и необходимостью объединения усилий и вкладов бизнес-партнеров. Для сравнения различных моделей в этой статье предположим, что одна из компаний застройщик обладает правами на земельный участок право собственности или аренды , на котором планируется построить нежилое здание коммерческого назначения. Вторая компания инвестор финансирует строительство.

12.1. Долевое участие граждан в инвестировании строительства жилья

Что привлекает инвесторов в недвижимость. Преимущества Недвижимость на этапе строительства привлекает инвесторов по следующим причинам: Возможность заработать на перепродаже; Возможность защитить свой капитал от инфляции; Возможность обеспечить себе стабильный доход от сдачи жилья в аренду. Вероятность того, что недвижимость не поднимется в цене за время строительства крайне невелика. Кроме того, жилье является сегодня достаточно ликвидным имуществом, с продажей которого не возникнет затруднений.

Регистрация прав собственности на основании договоров инвестирования Регистрация прав собственности на основании договоров инвестирования С масштабным развитием в настоящее время строительства многоквартирных домов, у людей появилась возможность заключать и регистрировать договоры долевого участия в строительстве, а в последующем и права собственности на приобретенные объекты. Таким образом, регистрация прав собственности на квартиры, приобретенные у застройщиков, осуществлявших строительство до введения в действие закона о долевом строительстве осуществляется на основании договоров инвестирования и актов приема-передачи. Согласно ст. Объектами капитальных вложений, в соответствии со ст.

.

Эффективность инвестирования в новостройки зависит от правильной Вложение капитала в недвижимое имущество на начальных стадиях строительства Несоответствие параметров качества, в свою очередь, может Но если жилье реализуется по схеме долевого строительства.

.

.

.

.

.

.

.

Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Мариетта

    Самое главное при покупке квартиры НИКОМУ не доверять, все проверять лично!

© 2018-2020 usvacrb.ru